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はじめに：契約書の「5年」が会計上「10年」になる？新リース会計基準の落とし穴
「オフィスの賃貸借契約書には、はっきりと『契約期間5年』と書いてある。それなのに、新リース会計基準を適用したら、貸借対照表（BS）には『10年』のリースとして資産・負債を計上しなければならないかもしれない。」
もしあなたが経理担当者なら、こんな話を聞いて「まさか」と思われるかもしれません。しかし、これは決して大げさな話ではなく、2027年4月から本格適用される新リース会計基準の実務で、多くの企業が直面する可能性のある現実です。
私はこれまで監査法人で多くの企業の会計監査に携わり、現在は独立して、まさに今、多くの企業様の新リース会計基準導入のご支援をしています。その現場で最もご相談が多く、そして監査でも重要論点となりやすいのが、この「リース期間をどうやって決めるのか？」という問題です。
新しい基準では、もはや契約書の文面をそのまま受け入れるだけでは不十分になりました。求められるのは、契約の背後にある「経済的な実態」を読み解き、将来の企業の行動を予測するという、一歩踏み込んだ判断です。
この記事では、新リース会計基準における最も難解な論点の一つである「リース期間の算定」、特に「延長オプション」の考え方について、私の実務経験を交えながら、具体的な判断のフレームワークと設例を用いて徹底的に解説します。この記事を読み終える頃には、自信を持ってリース期間を算定し、監査法人にもその根拠を堂々と説明できるようになるはずです。
新リース会計基準の導入実務について、おさらい記事はこちらをご参照ください。
なぜリース期間の算定がこれほど重要になったのか？
そもそも、なぜリース期間の算定がこれほどまでに重要視されるようになったのでしょうか。その理由は、新リース会計基準の根本的な考え方の変更にあります。
これまでの会計基準では、いわゆる「オペレーティング・リース」の多くは、BSに計上されず、毎月の支払リース料を費用として処理するだけでした（オフバランス処理）。しかし、企業会計基準委員会（ASBJ）が公表した企業会計基準第34号「リースに関する会計基準」（以下、新リース会計基準）では、国際的な会計基準（IFRS第16号）との整合性を図るため、原則としてすべてのリース契約をBSに資産・負債として計上することになりました（オンバランス処理）。
具体的には、借手はリース契約に基づき資産を使用する権利を「使用権資産」として資産に、将来のリース料の支払義務を「リース負債」として負債に計上します。そして、この使用権資産とリース負債の計上額は、「リース期間にわたって支払うリース料総額の現在価値」に基づいて計算されるのです（企業会計基準第34号 第34項）。
これは、住宅ローンを組むのと似ています。返済期間が長ければ長いほど、借り入れる元本の総額は大きくなります。同様に、リース期間が長ければ長いほど、BSに計上される資産と負債の金額は大きくなるのです。このリース期間の長さが、企業の財政状態を示すBSの数値を直接的に、かつ大きく変動させるため、その算定が極めて重要な経営課題となったのです。
| 項目 | リース期間が短い場合 | リース期間が長い場合 |
| リース料総額 | 小さくなる | 大きくなる |
| リース負債・使用権資産の計上額 | 小さくなる | 大きくなる |
| 財務比率への影響 | ・自己資本比率は相対的に高く見える・負債比率は相対的に低く見える | ・自己資本比率は相対的に低くなる・負債比率は相対的に高くなる |
このように、リース期間の判断一つで、企業の財務健全性を示す指標が大きく変わってしまう可能性があるのです。
新基準におけるリース期間の正体：「解約不能期間」＋「オプション期間」
それでは、新リース会計基準が定める「リース期間」とは、具体的に何を指すのでしょうか。それは、大きく分けて2つの要素で構成されています（企業会計基準第34号 第31項）。
- 解約不能期間：これは、リース期間の基本となる部分で、契約上、借手が一方的に解約できない期間を指します。通常は、契約書に明記されている当初の契約期間がこれに該当し、判断に迷うことは少ないでしょう。
- オプション期間：ここからが複雑になります。解約不能期間に加えて、以下の期間もリース期間に含めるかどうかを検討する必要があります。
- 借手がその行使をすることが「合理的に確実」と判断する延長オプションの対象期間
- 借手がその行使をしないことを「合理的に確実」と判断する解約オプションの対象期間
ここでのキーワードは、何度も出てくる「合理的に確実（reasonably certain）」です。これは国際会計基準IFRS第16号でも用いられている概念で、「可能性がある」といったレベルではなく、「ほぼ確実」「非常に高い確度でそうなる」ということを意味します。
この「合理的に確実」という、ある意味で主観的な将来予測を会計処理に反映させなければならない点が、新リース会計基準におけるリース期間算定の最大の難所です。これはもはや、契約書を確認するだけの単純作業ではありません。企業の将来計画や事業戦略まで踏み込んだ、経営的な判断そのものなのです。この判断の過程と根拠を明確に文書化しておくことが、後の監査対応をスムーズに進める上で不可欠となります。
最も難しい論点：「合理的に確実」を判断する5つの要素
では、実務において、延長オプションを行使することが「合理的に確実」かどうかを、どのように判断すればよいのでしょうか。会計基準には具体的なチェックリストがあるわけではありませんが、私の経験上、監査法人との協議でも必ず論点となる以下の5つの要素を総合的に勘案することが求められます（企業会計基準適用指針第33号 第17項）。
クライアントにご説明する際は、いつも「この5つの質問に答える形で、リース契約を一つひとつ吟味してください」とお伝えしています。
① 経済的インセンティブは存在するか？
「オプションを行使することが、経済的に見て明らかに得か？」
これが最も基本的かつ重要な視点です。オプションを行使することで企業が得られる経済的な便益（インセンティブ）が大きければ大きいほど、行使する可能性は「合理的に確実」に近づきます。
- チェックポイントの例
- 延長オプションを行使した場合のリース料が、現在の市場の賃料相場よりも著しく有利な条件になっていないか？
- リース契約を終了して別の場所に移転する場合、多額の移転コストや事業中断による機会損失が発生しないか？
- 契約を延長しない場合に、多額の違約金（ペナルティ）を支払う義務はないか？
② 多額の賃借設備改良を行っていないか？
「そのリース資産に、簡単に動かせないような多額の投資をしていないか？」
借手がリース資産に対して、自社の仕様に合わせて多額の設備投資（賃借設備改良）を行っている場合、その投資を回収するためにも契約を延長する強い動機が働きます。
- チェックポイントの例
- 旗艦店として、ブランドイメージを体現する特別な内装工事に数千万円を投資していないか？
- 工場の生産ラインに合わせて、特殊な空調設備や電気設備を設置していないか？
- それらの設備改良の経済的耐用年数が、当初の解約不能期間を大幅に超えていないか？（例：内装の耐用年数10年に対し、契約期間5年）
③ 資産の重要性と代替可能性は？
「その資産は、事業にとってどれだけ重要で、代わりは簡単に見つかるか？」
リースしている資産が事業の根幹をなすものであり、かつ、代替となる資産をすぐに見つけることが困難な場合、企業は契約を継続せざるを得ません。
- チェックポイントの例
- その資産は、特定の製品を製造するために特別に設計された工場や研究所ではないか？
- その店舗は、ブランドの象徴であり、高い集客力を誇る一等地の路面店ではないか？
- 移転した場合、同等の立地条件や仕様を持つ物件を、現実的なコストと時間で見つけることができるか？
④ 過去の実績と将来の計画は？
「これまでどうしてきたか？そして、これからどうする計画か？」
企業の過去の行動パターンや、将来の事業計画も、意思決定の重要なヒントになります。
- チェックポイントの例
- 過去、類似の資産（例：地方の営業所など）のリース契約で、常に延長オプションを行使してきた実績はないか？
- 会社の向こう5年、10年の中期経営計画において、その資産の継続利用が前提となっていないか？
- その資産に関連する事業からの撤退や縮小計画は存在しないか？
⑤ 契約を継続せざるを得ないペナルティはないか？
「契約を延長しない、あるいは解約する場合に、法外なペナルティはないか？」
これは①の経済的インセンティブと重なる部分もありますが、契約条件そのものに焦点を当てた視点です。
- チェックポイントの例
- 延長オプションを行使しない場合に、高額な違約金の支払い義務が契約に盛り込まれていないか？
- 解約時に、借手の負担で資産を建設当初の状態に戻す（原状回復）義務があり、そのコストが莫大になることが予想されないか？
これらの5つの要素は独立しているわけではなく、相互に関連し合っています。実務では、これらの要素を総合的に評価し、一つの結論を導き出す必要があります。そのための思考ツールとして、以下のチェックリストを活用してみてください。
| 判断要素 | 概要 | 実務上のチェックポイント（自問すべき質問リスト） |
| ① 経済的インセンティブ | オプション行使が経済的に有利か | ・市場家賃と比較して有利か？ ・移転コストは大きいか？ ・違約金は発生するか？ |
| ② 賃借設備改良 | 回収すべき多額の投資があるか | ・多額の内装・設備投資を行ったか？ ・その投資の耐用年数はリース期間より長いか？ |
| ③ 資産の重要性と代替可能性 | 事業に不可欠で代替が困難か | ・事業の根幹をなす資産か？（例：主力工場） ・立地が極めて重要か？（例：銀座の旗艦店） ・代替物件の探索は容易か？ |
| ④ 過去の実績と将来計画 | 過去の行動や将来の戦略と整合的か | ・類似契約で過去に延長した実績はあるか？ ・中期経営計画で継続利用が前提か？ |
| ⑤ 契約上のペナルティ | 継続せざるを得ない契約条件か | ・不延長時のペナルティは高額か？ ・原状回復義務が過大ではないか？ |
【設例で学ぶ】リース期間の判断がBSに与えるインパクト
それでは、具体的な設例を使って、ここまでの考え方が実際の会計処理と財務諸表にどのような影響を与えるのかを見ていきましょう。
【設例】
ABC商事は、都心の一等地にある旗艦店を賃借しています。契約条件と状況は以下の通りです。
- 契約上のリース期間: 5年
- 延長オプション: 5年経過後、さらに5年間、その時点の市場家賃より15%有利な条件で延長可能
- 年間リース料: 2,000万円
- 割引率: 3% （※割引率の決定方法については後述のQ&Aで解説します）
- その他の状況:
- ABC商事はこの店舗の開店時に1億円を投じ、ブランドイメージに合わせた特別な内装工事（賃借設備改良）を実施した。
- この店舗はABC商事の売上全体の30%を占める最重要拠点である。
- ABC商事の10ヵ年の中期経営計画では、この店舗を中核とした事業拡大が計画されている。
【分析】
このケースを先ほどの5つの要素で分析してみましょう。
- 経済的インセンティブ: 市場家賃より15%も有利な条件で延長できるため、極めて強いインセンティブが存在します。
- 賃借設備改良: 1億円という多額の投資を行っており、5年で撤退すると投資回収が困難です。延長する強い動機となります。
- 資産の重要性: 売上の30%を占める旗艦店であり、事業にとって不可欠な資産です。
- 将来計画: 10ヵ年計画で継続利用が前提となっており、延長しないという選択肢は考えにくい状況です。
- ペナルティ: 特段の定めはないものの、他の4つの要素が圧倒的に延長を示唆しています。
【結論】
以上の分析から、ABC商事が5年間の延長オプションを行使することは「合理的に確実」であると判断するのが妥当です。したがって、会計上のリース期間は契約書の5年ではなく、10年（＝解約不能期間5年＋延長オプション期間5年）として処理すべきです。
【BSへのインパクトの定量化】
では、この判断の違いがBSにどれほどのインパクトを与えるか、実際にリース負債の額を計算して比較してみましょう。（計算を簡略化するため、年金現価係数を使用します）
- ケースA：リース期間を「5年」と判断した場合リース負債 = 2,000万円 × 4.580 (割引率3%, 期間5年の年金現価係数) = 9,160万円
- ケースB：リース期間を「10年」と判断した場合リース負債 = 2,000万円 × 8.530 (割引率3%, 期間10年の年金現価係数) = 1億7,060万円
| 項目 | ケースA：契約期間の5年と判断 | ケースB：延長オプション込みの10年と判断 |
| 会計上のリース期間 | 5年 | 10年 |
| 割引率 | 3% | 3% |
| リース負債計上額 | 9,160万円 | 1億7,060万円 |
| 使用権資産計上額 | 9,160万円（※） | 1億7,060万円（※） |
| （※当初直接費用等がない場合、使用権資産はリース負債と同額で計上されます） |
ご覧の通り、リース期間の判断一つで、BSに計上される負債額が約7,900万円も増加します。これが、リース期間の算定が経営に与えるインパクトの大きさです。
【仕訳例】
リース開始時の仕訳は以下のようになります。
- ケースA（5年と判断）
| 勘定科目 | 借方 | 貸方 |
| 使用権資産 | 91,600,000 | |
| リース負債 | 91,600,000 |
- ケースB（10年と判断）
| 勘定科目 | 借方 | 貸方 |
| 使用権資産 | 170,600,000 | |
| リース負債 | 170,600,000 |
実務上の注意点：一度決めたら終わりではない「リース期間の再評価」
ここで非常に重要な注意点があります。それは、一度決定したリース期間が永続的ではない、ということです。
新リース会計基準では、借手のコントロールの範囲内で、延長オプションの行使に関する評価に影響を与えるような重要な事象や状況の変化があった場合には、リース期間を再評価することが求められます（企業会計基準第34号 第40.41.42項）。
これは、先ほどの5つの判断要素に変化があった場合に、見直しが必要になるということです。
- 再評価が必要となる例
- 状況の変化: 当初は延長するつもりがなかった店舗について、周辺地域の再開発が決まり、その店舗の戦略的重要性が飛躍的に高まった。（→③資産の重要性が変化）
- 借手の意思決定: 経営方針の転換により、これまで延長を繰り返してきた営業所を閉鎖することが決定された。（→④将来計画が変化）
リース期間の再評価が行われると、リース負債を再測定し、その増減額を使用権資産の帳簿価額に反映させる会計処理が必要となります。これにより、当初の計画変更がP/Lに影響を与える可能性も出てきます。
この再評価の仕組みは、会計部門が常に事業部門の最新の動向を把握し、連携する必要があることを示唆しています。事業部門で重要な意思決定があった際には、速やかに会計部門に情報が連携されるような社内体制の構築が、新リース会計基準対応の成功の鍵を握るのです。
まとめ：経営判断としてのリース期間算定
新リース会計基準におけるリース期間の算定について、その重要性から具体的な判断のフレームワーク、設例、そして実務上の注意点まで解説してきました。
最後に、重要なポイントをもう一度整理します。
- 経済的実態の重視: 新基準では、契約書の文面だけでなく、経済的な実態に基づきリース期間を判断する必要がある。
- BSへの直接的インパクト: リース期間の長さが、BSに計上される使用権資産とリース負債の金額を直接決定する。
- 「合理的に確実」の判断: 「5つの要素」を総合的に勘案し、延長オプションを行使するかどうかが「合理的に確実」かを判断する。
- 継続的な見直し: リース期間は一度決めたら終わりではなく、状況に重要な変化があれば再評価が必要。
- 文書化と連携: 判断の根拠を明確に文書化し、事業部門との密な情報連携体制を構築することが不可欠。
リース期間の算定は、もはや単なる経理作業ではありません。それは、事業の将来を見据えた「経営判断」そのものです。経理部門が事業の最前線の情報に触れ、会社の未来を会計数値に落とし込んでいく。これは、経理担当者の役割がより戦略的で重要なものへと進化している証でもあります。
ぜひ、この記事で解説したフレームワークを参考に、事業部門と密に連携し、自信を持ってその判断の根拠を説明できるよう、準備を進めていきましょう。
次回は、リース開始後に行う「使用権資産とリース負債の計算方法」について詳しく解説していく予定です。ぜひ、そちらもご覧ください。
よくある質問（Q&A）
リース負債の計算に使う「割引率」は、どのように決定すればよいですか？
割引率の決定は、リース期間の算定と並んで重要な論点です。会計基準では、原則として「貸手の計算利子率」を使用することとされています。これは、リース契約に内在している利子率のことですが、実務上、貸手がこの利率を開示してくれないケースがほとんどです。
その場合は、「借手の追加借入に適用されると合理的に見積られる利率（追加借入利子率）」を使用します。具体的には、自社がリース資産と同程度の資産を、同程度の期間、同程度の担保条件で金融機関から借り入れるとしたら、どのくらいの金利が適用されるかを、取引金融機関への照会や類似の借入実績などから合理的に見積もる必要があります。一般的に、リース期間が長くなると、リスクを反映してこの割引率は高くなる傾向があります。
すべてのリースでこの複雑な判断が必要ですか？少額なリースにも適用されますか？
いいえ、すべてのリースで厳密な会計処理が求められるわけではありません。新リース会計基準には、実務上の負担を軽減するための「簡便的な取扱い」がいくつか用意されています。代表的なものは以下の2つです。
- 短期リース: リース開始日時点でリース期間が12ヶ月以内のリースです。
- 少額リース: 企業の事業内容に照らして重要性が乏しく、かつ契約1件あたりの金額が僅少なリースです。実務指針では例として300万円以下のリースが挙げられています。
これらのリースについては、使用権資産やリース負債を貸借対照表に計上せず、従来通り支払ったリース料を費用処理することが認められています。したがって、実務の第一歩として、社内のリース契約をすべて洗い出し、これらの簡便処理の対象となるものと、原則的な処理が必要なものとに分類する作業が重要になります（企業会計基準適用指針第33号 第20.22項）。
監査では具体的にどのような資料を求められますか？
監査では、リース期間の算定という会計上の「判断」の妥当性を検証するために、その根拠となる客観的な証拠を求められます。私の経験上、以下のような資料の提示を求められることが多いです。
- リース期間算定の根拠資料: 各リース契約について、なぜそのリース期間（延長オプションを含むか否か）と判断したのかを、「経済的インセンティブ」などの要素に沿って分析・記述した説明資料（議事録や稟議書など）が最も重要です。
- 中期経営計画や事業計画書: 将来の計画との整合性を示す根拠として、その資産の継続利用が計画にどう盛り込まれているかを示す資料です。
- 取締役会議事録など: 重要な資産の継続利用に関する会社の公式な意思決定の記録。
- 設備投資に関する稟議書: 多額の賃借設備改良を行った場合の、その投資額や内容、投資回収計画がわかる資料。
- 市場家賃の調査資料: 延長オプションのリース料が経済的に有利であると判断した場合、その根拠となる近隣の類似物件の賃料相場を示した資料。
重要なのは、「担当者がこう考えたから」という主観的な説明だけでなく、第三者が見ても納得できる客観的な証拠を揃え、文書化しておくことです。
延長オプションの条件が未定の場合（例：「その時点の市場家賃で延長可」）、どう考えればよいですか？
これは判断が難しいケースです。延長時のリース料が市場家賃と同等であれば、リース料が著しく有利という「経済的インセンティブ」は働かないように見えます。
しかし、この場合でも他の要素を総合的に勘案する必要があります。例えば、その店舗に多額の設備投資（賃借設備改良）を行っており、それが事業の核となる重要拠点であるならば、たとえ市場家賃を支払うことになったとしても、移転に伴う多額のコストや事業中断のリスクを考えれば、延長することが経済的に合理的と判断される可能性は十分にあります。
ポイントは、経済的インセンティブがリース料の有利さだけではない、という点です。「移転コストの回避」も立派な経済的インセンティブなのです。
リース期間を再評価した結果、期間が変更になった場合の会計処理を教えてください。
リース期間の再評価により、会計上のリース期間が変更された場合、借手はリース負債を再測定する必要があります。具体的には、変更後のリース期間と、その時点で見積もられる将来リース料、そして改訂後の割引率を用いて、リース負債の現在価値を再計算します（企業会計基準第34号 第40項）。
- 期間が延長された場合: 再測定によりリース負債は増加します。この増加額と同額を、使用権資産の帳簿価額に上乗せ（増額）します。
- 期間が短縮された場合: 再測定によりリース負債は減少します。この減少額を使用権資産の帳簿価額から減額します。もし使用権資産の帳簿価額を超える減額が生じた場合は、その差額を損益計算書（P/L）で利益として認識します。
このように、リース期間の見直しは、貸借対照表（BS）だけでなく損益計算書（P/L）にも影響を与える可能性があるため、慎重な検討が必要です。
ここでは、あくまで私個人の視点から、皆様のご参考としていくつかの書籍を挙げさせていただきます。